Примеры расчета восстановительной стоимости. Восстановительная стоимость: формула Система восстановительной стоимости

Ведутся в натуральном и стоимостном выражении.

• Натуральные единицы используются для измерения объема определенного вида основных фондов (количество единиц оборудования, общая мощность оборудования, жилые здания измеряются в квадратных метрах площади и т. д.).
• Стоимостной учет в сопоставимой форме позволяет определить объем, структуру, динамику и степень использования основных фондов.

Различаются следующие виды стоимостной оценки основных фондов:

• полная первоначальная стоимость (ППС);
• ППС за вычетом износа;
• полная восстановительная стоимость (ПВС);
• ПВС за вычетом износа;
• балансовая стоимость (БС);
• рыночная стоимость (РС).

Первоначальная стоимость

Первоначальная стоимость основных фондов — это фактическая сумма затрат на изготовление или приобретение фондов, их доставку и монтаж.

Первоначальная стоимость выражается в ценах, действовавших в момент приобретения данного объекта. По первоначальной стоимости основные фонды принимаются на баланс предприятия, она остается неизменной в течение всего срока службы и пересматривается при переоценке основных фондов предприятия или уточняется при модернизации или капитальном ремонте. также начисляется по первоначальной стоимости.

Восстановленная стоимость

Полная восстановительная стоимость основных фондов определяется путем переоценки действующих основных фондов с учетом их физического и морального износа.

Различия между первоначальной и восстановительной стоимостью основных фондов зависят от изменения цен на их отдельные элементы. При этом восстановительная стоимость может быть как больше, так и меньше первоначальной стоимости, что зависит от направления изменения цен на материалы, стоимости производства строительных и монтажных работ, транспортных тарифов, уровня производительности труда и т. д.

Оценка основных фондов по восстановительной стоимости является сопоставимой и позволяет унифицировать основные фонды, введенные в действие в разные периоды. Она необходима для определения объема капитальных вложений и анализа воспроизводства основных фондов. В основные фонды оцениваются исключительно по восстановительной стоимости.

В условиях переоценка основных фондов на предприятии позволяет:

• объективно оценить истинную стоимость основных фондов;
• более правильно и точно определить затраты на производство и реализацию продукции;
• более точно определить величину амортизационных отчислений, достаточную для простого воспроизводства основных фондов;
• объективно устанавливать продажные цены на реализуемые основные фонды и арендную плату (в случае сдачи их в аренду).

Восстановительная стоимость за вычетом износа определяется путем умножения полной восстановительной стоимости, полученной в результате переоценки основных фондов, на коэффициент их износа.

Остаточная стоимость

Остаточная стоимость представляет собой разницу между первоначальной или восстановительной стоимостью и суммой износа, т.е. это та часть стоимости основных средств, которая еще не перенесена на производимую продукцию.

Оценка основных средств по их остаточной стоимости необходима, прежде всего, для того, чтобы знать их качественное состояние, в частности, для определения коэффициентов годности и физического износа.

Другие виды оценки основных фондов

Ликвидационная стоимость — это стоимость реализации изношенных и снятых с производства основных фондов (часто это цена лома).

Балансовая стоимость основных фондов — стоимость основных фондов, по которой они учтены в балансе предприятия. Основные фонды, которыми располагали предприятия и организации до момента последней переоценки, учитываются по полной восстановительной стоимости, а та часть основных фондов, которая введена в действие после переоценки, учитывается по полной первоначальной стоимости. Таким образом, БС является смешанной оценкой.

Рыночная стоимость — это наиболее вероятная оценка продажи основных фондов с учетом их реального состояния, физического и морального износа, уровней фактического и ожидаемого использования, предполагаемой доходности от эксплуатации, соотношения покупательного спроса и предложения.

Периодически проводимые переоценки основных фондов позволяют устранить смешанный характер их оценки. В условиях относительной стабильности цен, которая существовала до перехода к рыночной экономике, переоценка основных фондов проводилась примерно один раз в десять лет.

При переходе к , который сопровождался значительным ростом цен, возникла необходимость в проведении более частых переоценок основных фондов. В последние годы переоценки основных фондов были проведены по состоянию на 1 июля 1992 г., 1 января 1994 г., 1 января 1995 г., 1 января 1996 г. и 1 января 1997 г.

В результате переоценок 1991-1997 гг. стоимость основных фондов увеличилась в 4,3 тыс. раз, в том числе производственных основных фондов — в 4,0 тыс. раз.

Показатели состояния основных фондов

Показатели состояния основных фондов представлены коэффициентом износа и коэффициентом годности.

Коэффициент износа

Коэффициент износа (амортизации) основных фондов это cумма начисленной амортизации основных фондов деленная на первоначальную стоимость основных фондов.

К износа.н.г. = (Основные Фонды н.г. — Основные Фонды н.г.(по остаточной стоимости)) / Основные Фонды н.г.

Коэффициент годности

Коэффициент годности основных фондов может быть определен двумя способами:

Коэффициент годности основных фондов это остаточная стоимость основных фондов деленная на первоначальную стоимость основных фондов

II способ:

Коэффициент годности основных фондов это 1 минус коэффициент износа.

К годн.н.г. = ОФ н.г.(по остаточной стоимости) / ОФ н.г.

К износа + К годности = 1 или 100%

Эти коэффициенты являются моментными показателями, то есть характеризуют степерь физического состояния фондов на определенную дату.

Задача

По данным бухгалтерского учета, на предприятии на 1 января полная балансовая стоимость основного капитала составила 8000 млн.руб., а остаточная стоимость — 6400 млн. руб. Поступило в отчетном году основного капитала по полной первоначальной стоимости на 910 млн. руб., в том числе введено в действие новых основных фондов на 810 млн. руб., а на остальную сумму поступило в порядке безвозмездной передачи с других предприятий (с общим износом 10%). Сумма начисленных за год амортизационных отчислений — 900 млн. руб. Выбыло основного капитала на 400 млн. руб., в том числе ликвидировано из-за полного износа на 110 млн. руб., а на остальную сумму передано другим предприятиям. Износ по передаваемым фондам составлял 20 млн. руб.

Определите:

• полную и остаточную стоимость на конец года;
• коэффициенты износа и годности на начало и конец отчетного периода;
• коэффициенты поступления, обновления, выбытия и ликвидации за отчетный год.

Считаем полную стоимость на конец года

• 1. Наличие на начало года по полной стоимости 8000
• 2. Поступило в отчетном году 910
• 3. Выбыло в отчетном году по полной стоимости 400

Наличие на конец года по полной стоимости: 8000+910-400 = 8510

Считаем остаточную стоимость на конец года

• 1. Наличие на начало года по остаточной стоимости 6400
• 2. Ввод в действие по остаточной стоимости 810+90

Итого поступило по остаточной стоимости 900

• 3. Выбытие по остаточной стоимости (400-110-20) = 270
• 4. Амортизация 900

Наличие на конец года по остаточной стоимости: 6400 + (810+90) — 270 — 900 = 6130

Коэффициенты годности и износа

• К годности н.г. = стоимость ОФ за вычетом износа / полная стоимость ОФ = 6400 / 8000 = 0,8
• К годности к.г. = 6130 / 8510 = 0,72
• К износа н.г. = сумма износа / полная стоимость основных фондов = (8000-6400) / 8000 = 0,2
• К износа к.г. = (8510 — 6130) / 8510 = 0,28

Коэффициент обновления, выбытия, поступления, ликвидации

• К поступления (обновления) = ОФ введенные / ОФ на конец года = 910 / 8510 = 0,1
• К выбытия = ОФ выбывшие / ОФ на начало год = 400 / 8000 = 0,5
• К ликвидации = ОФ ликвидированные / ОФ на начало года = 110 / 8000 = 0,01375

Восстановительная стоимость (стоимость воспроизводства объекта) определяется издержками в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта в его "новом" состоянии (без учета износа), с использованием таких же архитектурных решений, строительных конструкций и материалов, а также с тем же качеством строительно-монтажных работ. В данном случае воспроизводятся тот же моральный износ объекта и те же недостатки в архитектурных решениях, которые имелись у оцениваемого объекта.
Стоимость замещения определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта, имеющего с оцениваемым эквивалентную полезность, но построенного в новом архитектурном стиле с использованием современных проектных нормативов и прогрессивных материалов и конструкций, а также современного оборудования объекта недвижимости.
Какую из двух стоимостей (восстановительную или замещения) принять для определения стоимости оцениваемого объекта, решает эксперт-оценщик исходя из возможностей реализации того или иного метода расчета в данной конкретной ситуации. Однако с практической точки зрения более предпочтительно пользоваться стоимостью восстановления, поскольку при замещении создается объект, отличающийся от оцениваемого.
Существует четыре основных способа определения восстановительной стоимости объекта недвижимости.
1. На основе сметной стоимости строительства, или метод количественного анализа.
Смета на строительство - документированный план поступления и расходования денежных средств для финансирования расходов на строительство.
Этот метод заключается в составлении смет на строительство данного объекта, как если бы он строился вновь. Вначале необходимо составить количественный перечень всех материалов и оборудования и сделать расчет трудозатрат, необходимых для установки каждого элемента, т. е. определить прямые затраты. К ним необходимо добавить косвенные затраты (платежи по страховке, проценты и налоги, выплаченные в ходе строительства, гонорары архитекторов, управленческие расходы и т. п.), а также прибыль застройщика.
Это наиболее трудоемкий метод определения стоимости объекта, хотя он может быть значительно облегчен, если для оцениваемого объекта сохранились старые сметы, по которым этот объект строился. В противном случае эксперту-оценщику необходима будет помощь специалиста-сметчика, который разрабатывает сметы для оцениваемого объекта с использованием Единых норм и расценок и индексов цен по строительно-монтажным работам.
Строительно-монтажные работы (СМР).
Основная заработная плата строительных рабочих.
Стоимость материалов, полуфабрикатов, деталей и конструкций.
Затраты на эксплуатацию строительных машин и механизмов.
Итого прямые затраты (ПЗ)
Накладные расходы (НР)
Итого издержки подрядчика (себестоимость С = ПЗ + НР)
Плановые накопления (ПН)
Итого цена подрядчика (восстановительная стоимость СМР Свісмр = С + ПН)
Затраты на приобретение инженерного оборудования (ЗО).
Прочие затраты застройщика, связанные со строительством.
Затраты на проектно-сметные и изыскательные работы.
Затраты, связанные с землеотводом.
Затраты по функциям заказчика.
Оплата юристов и других консультантов.
Страховые платежи.
Налоги.
Расходы по продаже.
Текущие расходы за время окончания строительства до продажи.
Прочие затраты.
Итого прочие затраты застройщика (ПЗЗ)
Всего затраты застройщика (ЗЗ = Св смр + ЗО + ПЗЗ)
Прибыль застройщика (ПрЗ)
Итого стоимость объекта (Св об = ЗЗ + ПрЗ)
Индексный способ.
Он предусматривает корректировку балансовой стоимости на соответствующий индекс в соответствии с Положением о порядке переоценки основных фондов (средств) предприятий и организаций, утвержденным постановлением Правительства РФ № 1233 от 25 ноября 1993 г. Индексы для переоценки основных фондов утверждаются правительством РФ и периодически публикуются в печати.
Метод сравнительной единицы.
Метод оценки затрат на строительство путем умножения скорректированной стоимости выбранной для расчета недвижимости единицы (взятой в качестве ориентира) на количество единиц оцениваемого объекта. Единицами измерения могут быть 1м2, 1м3, 1 место и пр. В случае если эксперт- оценщик не сможет отыскать недавно построенный сопоставимый объект, можно воспользоваться разработками ЦНИИ экономики и управления строительством, который выпускает удельные показатели стоимости на потребительскую единицу строительной продукции по характерным типам зданий и сооружений в базисном, текущем и прогнозном уровнях цен на основании ежеквартальных цен на ресурсы.
4. Метод разбивки на компоненты.
Этот метод используют показатели затрат по отдельным компонентам здания, включая их установку (затраты на производство земляных работ, монтажных, отделочных и т. д.).

2.2. Восстановительная стоимость основных средств

Восстановительная стоимость – стоимость основных средств в современных условиях, при современных ценах и технике, это стоимость, по которой оцениваются основные средства после проведения переоценки.

Основные средства стоимостью в пределах лимита, установленного в учетной политике организации, но не более 20000 рублей за единицу, могут отражаться в бухгалтерском учете и бухгалтерской отчетности в составе материально-производственных запасов. В целях обеспечения сохранности этих объектов должен быть организован надлежащий контроль за их движением.

Для целей налогообложения объекты стоимостью до 10000 рублей в момент ввода в эксплуатацию единовременно списываются на материальные расходы.

Стоимость основных средств, в которой они приняты к бухгалтерскому учету, не подлежит изменению, кроме случаев достройки, дооборудования, реконструкции, модернизации, частичной ликвидации и переоценки объектов основных средств.

С течением времени происходит отклонение первоначальной стоимости основных средств от первоначальной стоимости аналогичных основных средств, приобретаемых или изготавливаемых в более поздние периоды. Для того чтобы устранить возникающие отклонения и производится переоценка основных средств.

Целью переоценки объектов основных средств является определение реальной стоимости объектов основных средств путем приведения их первоначальной стоимости в соответствие с рыночными ценами и условиями воспроизводства на дату переоценки.

В соответствии с п. 15 ПБУ 6/01 коммерческая организация может не чаще одного раза в год, на начало отчетного года, переоценивать группы однородных объектов основных средств по текущей (восстановительной) стоимости. Переоценка производится путем индексации или прямого пересчета по документально подтвержденным рыночным ценам.

Под текущей (восстановительной) стоимостью понимается сумма денежных средств, которая должна быть уплачена организацией на дату проведения переоценки в случае необходимости замены какого-либо объекта. При определении этой стоимости могут быть использованы следующие данные:

– данные на аналогичную продукцию, полученную от организаций-изготовителей;

– сведения об уровне цен, имеющиеся у органов государственной статистики, торговых инспекций и организаций;

– оценка бюро технической инвентаризации;

– экспертные заключения о текущей (восстановительной) стоимости объектов основных средств.

Принимая решение о переоценке основных средств, входящих в однородную группу объектов, организации должны помнить, что в последующем придется регулярно проводить переоценку, чтобы стоимость указанных объектов, по которой они отражаются в бухгалтерском учете и отчетности, существенно не отличалась от текущей (восстановительной) стоимости.

Перед проведением переоценки основных средств проводится подготовительная работа, в частности оформляется приказ или иной распорядительный документ о проведении переоценки, подготавливается перечень объектов основных средств, подлежащих переоценке. В перечне указывается точное наименование объектов, дата их приобретения, сооружения, изготовления, дата принятия объектов к бухгалтерскому учету. Проводится также проверка наличия этих объектов.

В соответствии с п. 46 Методических указаний N 91н исходными данными для переоценки являются:

– первоначальная стоимость или текущая (восстановительная) стоимость, если объект ранее уже подвергался переоценке, по состоянию на 31 декабря предыдущего отчетного года;

– сумма начисленной на эту же дату амортизации за все время использования объекта;

– документально подтвержденные данные о текущей (восстановительной) стоимости переоцениваемых объектов на 1 января отчетного года.

Прежде, чем начать разговор об оценке основных средств, выскажем мысль, суть которой выглядит несколько даже крамольной. Она заключается в том, что для бухгалтера термин «основные средства» предполагает, прежде всего, стоимостное отражение наличия имущественного капитала, которым располагает организация. Вещественное же наполнение этого словосочетания в бухгалтерском учете весьма вторично.

На самом деле, в учетной работе нет принципиальной разницы, сколько каких-либо изделий планируется сегодня произвести на конкретном станке, установленном в цехе. Его вещественные показатели служат в учетной работе лишь в качестве идентификаторов, позволяющих «персонифицировать» объект. Все учетные процедуры в отношении любого объекта совершаются в его денежном, стоимостном выражении.

Именно это и придает оценке основных средств особую значимость для всех аспектов работы бухгалтера по учету основных средств.

Виды оценок основных средств

В управленческой деятельности любой организации используется нормативно установленная система оценок стоимости имущества, применяемых для различных целей стоимостных измерений – учета, анализа, прогнозирования, формирования данных бухгалтерской, статистической и налоговой отчетности.

Любые частные ситуации, такие как продажа, передача в счет бартерных сделок, получение организацией кредита по залоговым схемам, определение размера страхового возмещения или судебное урегулирование имущественных споров, ведутся на основании данных, определяемых в этой системе оценок имущества.

Существует три базовых вида оценок стоимости, применяемых к основным фондам предприятия:

• Первоначальная;
• Восстановительная;
• Остаточная.

Здесь сразу следует упомянуть и термин «балансовая стоимость», применяемый в бухгалтерском учете для обозначения оценки. В практической деятельности часто подразумевают, что первоначальная и балансовая стоимости полностью идентичны. Однако это не совсем соответствует действительности.

Пограничным моментом, вносящим различия между ними, является случай переоценки основных средств. Стоимость объектов, прошедших переоценку, является восстановительной, по ней в дальнейшем и учитываются эти объекты в балансе.
Приобретенные же после проведения переоценки имущественные объекты принимаются на баланс в своей первоначальной оценке. Сумма, по которой учтены и те и другие основные средства, балансовая. Однако по экономическому содержанию балансовая стоимость одних является восстановительной, а других – первоначальной.

Это является свидетельством того, что на практике бухгалтерский учет имущества ведется в смешанной форме оценок. Далее, для обозначения той стоимости, по которой учитываются основные средства, будем использовать понятие «балансовая стоимость», при необходимости указывая категорию её наполнения, первоначальную или восстановительную.

Первоначальная

Определяет ту стоимость, по которой имущественная единица поступила в учет, в качестве основного средства. Формирование первоначальной оценки имущества состоит в прямой зависимости от способа его поступления.

При покупке или создании или постройке, первоначальная сумма формируется по совокупности фактических затрат на приобретение или создание. В случае поступления в виде вклада в уставный капитал, первоначальную стоимость устанавливают по согласованной учредителями оценке. Основой формирования первоначальной суммы при поступлении по договорам мены (бартеру) является сумма передаваемых взамен материальных ценностей. Если же объекты получены безвозмездно, в качестве первоначальной признается текущая рыночная цена аналогичных.

Кроме того во всех случаях при формировании первоначальной суммы учитываются затраты на доставку, хранение и установку, а так же прочие, относящиеся непосредственно к внедрению объекта, расходы.
В дальнейшем первоначальная балансовая стоимость, как правило, остается неизменной. Изменение первоначальной суммы может происходить в процессе её уточнения при переоценке или проведении мероприятий, существенно изменяющих состояние объекта. При этом таким изменением может быть как увеличение, в случаях капитального ремонта или модернизации, так и уменьшение при частичной ликвидации.

Восстановительная

На практике возникают ситуации, когда текущая балансовая стоимость перестает отвечать реально складывающейся экономической ситуации на рынке. В таком случае организация может воспользоваться своим правом на проведение переоценки имущества. В ходе переоценки балансовая оценка основного средства уточняется с учетом данных о рыночной стоимости затрат на создание или покупку объекта, идентичного переоцениваемому.

В результате переоценки устанавливается восстановительная стоимость основных средств. Именно восстановительная сумма с этого момента принимается, как их балансовая стоимость. Для установления суммы объекта в восстановительной оценке могут применяться различные источники сведений, в том числе:

• Информация компаний-производителей идентичных объектов;
• Сведения об уровне цен, полученные в государственных организациях или специальных публичных источниках;
• Экспертная оценка независимыми специалистами
• Следует отметить, что в дальнейшем ранее переоцененные основные средства должны обязательно переоцениваться, чтобы по переоцениваемым объектам не возникало существенных отличий по текущей восстановительной стоимости.

Остаточная

Для полноценного управления хозяйственными процессами важную роль имеет экономическая информация о состоянии имущественного капитала. Одним из главных её показателей является остаточная оценка имущества, определяемая как разница между балансовой (первоначальной или восстановительной) стоимостью основных средств и суммой амортизационных отчислений.

Таким образом, остаточная оценка объекта отражает ту долю стоимости основного средства, которая в текущий момент ещё не перенесена на производимый продукт.

По остаточной стоимости определяют степень изношенности имущества и выявляют необходимость проведения его обновления. Фонды с нулевой остаточной стоимостью следует выводить из состава имущества, ввиду их экономической неэффективности.

В случаях проведения реконструкции, модернизации, капитальных ремонтов, достройки основных фондов, происходит увеличение их остаточной стоимости в размере, рассчитываемом по суммам затрат на эти мероприятия.

Некоторые моменты, связанные с оценкой основных средств в налоговом учете

И в бухгалтерском и в налоговом учете действует одна система категорий – первоначальная, восстановительная и остаточная стоимости. Однако следует обратить внимание, что итоговые результаты формирования первоначальной стоимости для бухгалтерских и налоговых регистров могут иметь различия.

Часто это связано с моментом учета суммовых (курсовых) разниц, возникающих в процессе приобретения объектов, плату за которые определяют в привязке к иностранной валюте. Суммовая (курсовая) разница в таких случаях определяется, как разница между рублевыми эквивалентом задолженности по оплате в валютном выражении на дату ее возникновения и на дату её погашения. Исчисление разниц ведется по официальному курсу, устанавливаемому ЦБ РФ.

В Положении, определяющем порядок учета основных средств, разница между курсами валют, возникшая в период расчетов за приобретаемое имущество, включается в состав затрат, понесенных предприятием при поступлении основных средств. В то же время налоговый кодекс, а именно статья 256, однозначно трактует курсовую разницу, как относящуюся к категории внереализационных доходов или расходов.

Результатом становится увеличение или уменьшение «бухгалтерской» первоначальной балансовой стоимости основных фондов по отношению к первоначальной оценке, рассчитываемой в целях налогообложения.

Также пищу для разночтений дает и статья 264 налогового кодекса. Ряд видов затрат, в соответствии с этой статьей относимые в целях налогообложения в соответствии с этой статьей к прочим расходам, связанным с производством и реализацией, на основании ПБУ тоже могут быть включены в состав первоначальной стоимости имущества.

Не менее важно учитывать ограничения, накладываемые налоговым кодексом, на порядок определения восстановительной суммы объекта. Главой 25 установлено, что включение в состав доходов или расходов, учитываемых при налогообложении, включаются только те результаты переоценок, которые приняты к учету до 01.01.2002 года.

Результаты переоценок, произведенные позже, либо результаты переоценок, произведенных до указанной даты, но принятые к учету после неё, не принимаются для определения восстановительной стоимости и расчета амортизации в целях налогообложения.

В качестве объекта оценки выбрано здание (сооружение) картофелехранилища, расположенного в пригороде Санкт-Петербурга. Дата оценки (условно) - 1 января 2000 г.

Описание объекта оценки:

Объект представляет собой действующее картофелехранилище со складскими помещениями.
Здание - отдельно стоящее, имеет прямоугольную форму, год постройки - 1970 г., группа капитальности - 2, количество этажей - 1.
Общая оцениваемая площадь:
- здания в плане - 532 м²;
- полезная площадь - 480 м². Высота здания - 4,5 м. Строительный объем - 2394 м³.

Сведения о конструктивных особенностях здания:
- фундамент:
под колонны - железобетонный, стаканного типа,
под стены - ленточный, сборные железобетонные блоки;

Колонны - железобетонные;
- наружные стены - кирпичные;
- несущие конструкции - полный железобетонный каркас;
- перекрытия - сборные железобетонные плиты;
- ворота - деревянные;
- перегородки - кирпичные;
- кровля - мягкорулонная в три слоя;
- полы - бетонные.

Инженерные сети - электроосвещение, вентиляция (естественная). Для рассматриваемого объекта: территориальный пояс - 1 (первый), климатический район - 2 (второй), отрасль - сельское хозяйство.

Рассмотрим расчет восстановительной стоимости улучшений объекта оценки всеми четырьмя методами: базисно-индексным, ресурсным, модульным и методом сравнительной единицы.

В качестве приложения дадим классификацию зданий на группы тотальности в зависимости от материала капитальных конструкций: фундаментов, стен и перекрытий (табл. 11.2, 11.3):

1. Расчет восстановительной стоимости базисно-индексным методом
Последний раз базовые цены в строительстве в нашей стране были установлены в 1991 г. (СНиП 4.03.91). На практике сметные расчеты строительно-монтажные работы чаще составляются в базисных ценах 1984 г., так как нормативная документация (СНиП IV-4-82) была разработана наиболее подробно. Кроме того, региональные индексы пересчета сметной стоимости от базисных к текущим ценам, которые в Санкт-Петербурге разрабатывает Региональный центр по ценообразованию в строительстве Санкт-Петербурга, определяются именно для пересчета от базисного уровня 1984 г. Эти индексы публикуются в ежемесячном бюллетене «Стройинформ СПб.».

Согласно нормам 1984 г. и ныне действующим, сметная стоимость строительства объекта определяется сводным смешно-финансовым расчетом, включающим 12 глав:

Глава 1. Подготовка территории строительства (норма затрат - 1-10%).
Глава 2. Основные объекты строительства.
Глава 3. Объекты подсобного и обслуживающего назначения. Глава 4. Объекты транспортного хозяйства и связи. Глава 5. Объекты энергетического хозяйства. Глава 6. Наружные сети и сооружения.
Глава 7. Благоустройство территории строительства и озеленение (всего инфраструктура объекта по главам 3-7 имеет ориентировочную норму затрат 3-30%).
Глава 8. Временные здания и сооружения (регламентируется обычно 1-4% от суммы глав 1-7).
Глава 9. Прочие работы и затраты (обычно около 4-10% от суммы глав 1-8):
- удорожание работ в зимнее время (1,5-3,5%) от суммы глав 1-8;
- налог на пользование автодорогами (примерно 2,5%) от суммы глав 1-12 и др.
Глава 10. Содержание дирекции (технический надзор), авторский надзор (от суммы глав 1-9):
- технический надзор (со стороны заказчика) 3-5% от суммы глав 1-9;
- авторский надзор (со стороны проектировщика) 3-10% от суммы глав 1-9.
Глава 11. Подготовка эксплуатационных кадров (глава вводится, если есть потребность в специально обученных кадрах, не нормируется и не регламентируется. Может отсутствовать, если объект типовой).
Глава 12. Проектные и изыскательские работы. В зависимости от суммы прямых затрат обычно около 1,5-11% от суммы глав 1-11.

Основу расчета составляет глава 2, которая включает в себя данные локальных сметных расчетов (смет) на отдельные виды строительно-монтажных работ: земляные работы, фундаменты, стены, полы, проемы, кровля и т.д. Для составления локальных смет используются ЕРЕР-84 и сборники средних районных сметных цен на материалы, изделия и конструкции (приложение к СНиП IV-4-82). В настоящее время РЦЦС разработана новая база 1998-1999 гг. — ПРС-98, ПРР-98, ПРМ-98, ЕРС-99, ЕРР-99, ЕРМ-99.

Последовательность расчета
1. Данные расчетов локальных смет группируются по элементам прямых затрат: материалам (М84), основной заработной плате основных рабочих (ЗПМ) и эксплуатации машин и механизмов (ЭМиМ84).
2. Определяются прямые затраты в текущих ценах:

3. Определяются затраты на накладные расходы и прибыль подрядчика по региону. Причем накладные расходы могут определяться от прямых затрат или от фонда оплаты труда (ФОТ) в процентах.
Накладные расходы в соответствии с рекомендациями Регионального центра по ценообразованию в строительстве Санкт-Петербурга от ФОТ определяются по формуле

Норма прибыли подрядчика установлена Госстроем России в размере 12% (8% для базы 1984 г.).
4. Суммированием вышеназванных затрат определяется стоимость строительно-монтажных работ (итог главы 2) V .
5. По данным проектно-сметнои документации определяются затраты на создание инфраструктуры объекта (главы 1, 3-7).
6. Затраты по главе 8 определяются по нормативам от итога по главам 1-7 (временные здания и сооружения).
7. Затраты по главе 9 определяются по нормативам от итога по главам 1-8 (зимнее удорожание и прочие затраты).
8. Затраты по главе 10 определяются по нормативам от итога по главам 1-9.
9. Затраты по главе 12 определяются по нормативам от итога по главам 1-11.
10. Суммированием затрат по главам 1-12 и плюс НДС определяется стоимость строительства объекта Сстр.
Дополнительные косвенные издержки застройщика оцениваются в диапазоне 0,5-10% от затрат по главам 1-12.
Затем восстановительная стоимость улучшений объекта определяется увеличением С на величину предпринимательского дохода (ПП).
При использовании базисно-индексного метода расчеты стоимости строительства проводились в базисных ценах 1991 г. на основе укрупненных показателей базисной стоимости по видам работ (УПБС BP).
Переход от цен базисного 1991 г. к текущим осуществлялся с помощью индексов удорожания (индексный метод), а последние в свою очередь определялись с учетом фактических биржевых цен на материалы и энергоносители. При расчете индексным методом стоимостные показатели ресурсов брались по данным РЦЦС на дату проводимой оценки - 1 января 2000 г.
Расчеты выполнены в среде электронных таблиц Excel с использованием программы АРМ-оценщика Ар-Рго-2.0. Результаты расчетов приведены в таблице.

Таким образом, восстановительная стоимость улучшений объекта оценки, рассчитанная базисно-индексным методом, округленно составляет 877 000 руб.
2. Расчет восстановительной стоимости ресурсным методом Последовательность расчета восстановительной стоимости ресурсным методом:
1) по данным проектной документации, технических паспортов или натурных обмеров определяется расход основных строительных материалов, изделий и конструкций для данного здания;
2) определяется текущая стоимость строительных материалов изделий и конструкций на дату оценки по данным предприятий мелкооптовой и оптовой торговли Санкт-Петербурга;
3) вычисляются затраты на оплату основных рабочих и эксплуатацию строительных машин и механизмов с учетом среднестатистических данных по строительству в данном регионе. Принимается во внимание, что затраты на оплату труда для зданий, выполненных преимущественно из сборных элементов, ниже, чем для объектов из монолитного бетона или кирпича;
4) определяются затраты на накладные расходы и прибыль подрядчика по данному региону:

HP = (Зс + Зм) х Ин: 100,

где Ин - норматив накладных расходов от фонда оплаты труда, составляющий в зависимости от вида строительства объекта на весь комплекс работ по видам строительства: промышленное - 92%, жилищ-но-гражданское - 94%, крупнопанельное и объемно-блочное жилищное строительство - 143%, транспортное - 86%, водохозяйственное - 84%, энерготехническое - 93%, сельскохозяйственное - 94%, прочие отрасли - 90%.
Норма прибыли подрядчика: для жилищно-гражданского строительства - 11%, промышленного - 10,7%, сельскохозяйственного - 11%, прочих отраслей - 11% (СтройИнформ. 1999. № 7);
5) восстановительная стоимость строительно-монтажных работ определяется суммированием вышеназванных затрат;
6) вычисляются затраты на создание инфраструктуры объекта (наружные сети, подготовку территории строительства, благоустройство, проектно-изыскательские работы и т.п.);
7) с учетом затрат на инфраструктуру и НДС вычисляется стоимость строительства объекта;
8) восстановительная стоимость улучшений определяется увеличением строительства на величину предпринимательского дохода.
Результаты расчетов приведены в таблице

Таким образом, восстановительная стоимость улучшений объекта оценки, рассчитанная ресурсным методом, округленно составляет 888 000 руб.

1. Расчет восстановительной стоимости методом сравнительной единицы основан на сравнении стоимости единицы потребительских свойств (1м² площади, 1 м³ строительного объема, 1 стояночного места и т.д.) оцениваемого объекта со стоимостью аналогичной единицы измерения подобного типового объекта.

При применении этого метода для определения восстановительной стоимости используются показатели единичных стоимостей, взятые из специальных справочников и сборников. К нормативной базе рассматриваемого метода относятся сборники «Укрупненные показатели восстановительной стоимости» (УПВС). Эти сборники содержат данные о восстановительной стоимости типовых объектов (единицы потребительских свойств) по информации на 1969 г.

При проведении расчетов использована электронная программа (написанная на базе сборников УПВС) для нахождения и анализа типовых объектов, дальнейшей корректировки на отличия по конструктивным решениям от объекта оценки.

Корректировка на дату оценки проводилась с использованием индексов (дефляторов) ежеквартально публикуемым Региональным центром ценообразования в строительстве Санкт-Петербурга. Эта корректировка производится двойным пересчетом цен с 1969 г. на 1984 г. и с 1984 г. на дату оценки.
Далее проведена корректировка на отличия в составе и типах инженерного оборудования.

Во время расчетов было выбрано и рассмотрено несколько вариантов объектов-аналогов (теплиц), схожих по своему назначению, конструктивным решениям, по составу и типам инженерного оборудования. Из них окончательно выбирался один аналог как типовой.

Были проведены корректировки объекта-аналога на отличия от объекта оценки и приведение скорректированной стоимости 1969 г. на дату оценки - 1 января 2000 г.

Таким образом, восстановительная стоимость улучшений объекта оценки, рассчитанная на основе укрупненных показателей восстановительной стоимости с использованием метода сравнительной единицы, округленно составляет 826 000 руб.

4. Расчет восстановительной стоимости модульным методом
При использовании модульного метода выбранные показатели ресурсов также выбирались на указанную дату оценки.

В качестве основного конструктивного модуля для расчета стоимости рассматриваемого объекта - картофелехранилища - выбираются кирпичные стены.
Рассчитанный объем кирпичной кладки - 177,7 м³.

Прямые затраты рассчитаны для данного модуля ресурсным методом в подходе, дают расчеты, выполненные ресурсным методом, так как используют ценовую рыночную информацию на указанную дату.

По данным техпаспорта на рассматриваемое сооружение - картофелехранилище, удельный вес рассчитанного модуля (кирпичные стены) в стоимости всего объекта составляет 32%.

Тогда стоимость всего объекта: 289 358: 0,32 = 904 243 руб.
Таким образом, восстановительная стоимость объекта оценки, рассчитанная модульным методом, округленно составляет 904 000 руб.

Сводная таблица результатов расчета восстановительной стоимости улучшений картофелехранилища имеет следующий вид:

Расчеты, проведенные модульным методом , хотя и используют текущие рыночные данные (цены), но только частично, на отдельный модуль, а окончательная стоимость определяется по удельному процентному отношению в стоимости всего объекта. Поэтому можно считать точность результатов, полученных этим методом, несколько ниже, чем при расчете ресурсным методом, хотя в абсолютном выражении значение оцениваемой стоимости получилось наибольшим среди всех рассмотренных методов оценки.

Метод сравнительной единицы и базисно-индексный метод основаны на выбираемом базисном уровне цен на ресурсы, приводимом к текущему (на дату оценки) уровню, посредством индексации данных по объекту оценки. Это приводит к относительно большей погрешности результатов расчета (особенно для метода сравнительной единицы) по отношению к расчету ресурсным методом.

На основании вышесказанного можно сделать вывод, что расчет восстановительной стоимости улучшений ресурсным методом дает наиболее точную оценку стоимости, однако это наиболее трудоемкий метод из всех рассмотренных.

Определенная одним из методов восстановительная стоимость улучшений оцениваемого объекта является основой для определения рыночной стоимости затратным подходом. Именно с уровня восстановительной стоимости (или стоимости замещения) улучшений, моделирующей их стоимость как если бы они были новыми на дату оценки, производится начисление совокупного износа, позволяющее получить в итоге оценку улучшений в их реальном состоянии на дату оценки.

Однако восстановительная стоимость лежит в основе расчета и стоимостей в использовании затратным подходом. В таком случае затраты на воссоздание (воспроизводство) оцениваемых улучшений объекта на дату оценки рассчитываются с использованием не рыночных, а договорных цен и сметных расценок на проведение строительно-монтажных работ, оптовых цен на строительные материалы, топливо, энергию, машины, оборудование, инвентарь и т.п. Информация об удельных или единичных показателях стоимости также должна носить договорной, нормативный, расчетный (по факту) характер, а не рыночный. При этом сохраняются все параметры эксплуатационных качеств, присущих данному объекту (с учетом эргономических, санитарно-гигиенических, экологических и других норм, действовавших на момент ввода здания/сооружения в эксплуатацию).

Наконец, оценщик должен осознавать, какую из двух стоимостей он оценивает, - восстановительную или замещения, - мотивировать свой выбор и последовательно отследить его реализацию (по соответствующим изменениям в проекте, наборе конструктивных элементов, моделях оборудования и т.п.). При этом при выборе как основы для расчетов затратным подходом стоимости замещения необходимо представить доказательство того, что используемая для оценки модель действительно имеет эквивалентную полезность с оцениваемым объектом.